Essa pergunta parece ser simples, mas ela é mais complexa do que se pode imaginar num primeiro momento… acompanhe até o final que você vai entender…
A parte simples é que, sim, é possível aumentar o valor do imóvel em decorrência de edificações, construções, benfeitorias e reformas, desde que comprovadas com documentação hábil e idônea.
Mas, na verdade, a dúvida de muita gente tem é: “Eu posso aumentar o valor do imóvel sem ter a comprovação dessas benfeitorias e reformas”?
Bem… vamos responder a essa pergunta em partes.
Por que alguém aumentaria o valor do imóvel sem ter a devida comprovação?
Por vezes, as pessoas fazem isso por falta de conhecimento.
No entanto, na grande maioria das vezes, a pessoa pensa assim: “Vou aumentar o valor do imóvel um pouquinho a cada ano e assim, quando eu for vender o meu imóvel, eu pagarei menos imposto de renda sobre o ganho de capital”.
Se você pensa assim, leia esse post com muita atenção!
Aumentar o imóvel sem a devida comprovação não é uma coisa que, por si só, traria algum risco de autuação. É isso mesmo!!! Se você for aumentando o valor do imóvel ano após ano, provavelmente a Receita Federal nunca irá te questionar sobre isso, uma vez que isso não causa nenhuma lesão ao fisco.
Para entender melhor esse raciocínio, primeiro precisamos explicar como funciona a apuração do ganho de capital na pessoa física.
Como funciona o ganho de capital na pessoa física?
O ganho de capital é a diferença entre o valor de alienação do imóvel (valor de venda) menos o custo de aquisição do imóvel (incluindo todas as reformas, benfeitorias, etc.).
É neste momento que ter um custo de aquisição mais elevado faz com que o imposto de renda seja menor.
O grande erro da maioria das pessoas é acreditar que o custo de aquisição do imóvel é o valor que vinha sendo declarado na ficha de Bens e Direitos no IRPF. Não é!!!
Logicamente, se você preencheu a ficha de Bens e Direitos corretamente, com base na documentação comprobatória, o valor na ficha de Bens e Direitos irá coincidir com o custo de aquisição que será lançado na apuração do Ganho de Capital (GCAP).
Mas é importante ter em mente que a apuração do GCAP deve ser feita independentemente da ficha de Bens e Direitos. Ou seja, quando você estiver apurando o GCAP, você deve revisar toda a documentação comprobatória e lançar esses gastos com benfeitorias e reformas mês a mês dentro do programa do GCAP.
Por este motivo, não importa muito o valor que você lançou na ficha de Bens e Direitos ao longo dos anos. O que importa na apuração do GCAP são os valores de custo de aquisição que você irá efetivamente inserir no programa, os quais devem estar sempre respaldados por documentação hábil e idônea.
Mas e as notas fiscais que prescrevem depois de 5 anos?
Esse é outro erro comum das pessoas. As notas fiscais não têm prazo de prescrição. O que tem prazo de prescrição é o imposto devido, que só é calculado na venda do imóvel.
Dessa forma, você deve guardar toda a documentação comprovatória da apuração do ganho de capital por 5 anos após a venda do imóvel!!!
Por exemplo, se você fez uma reforma no seu imóvel há 15 anos e está vendendo ele hoje, se você quiser incluir essa reforma como parte do custo de aquisição, você deve guardar a nota fiscal dessa reforma por 5 anos após a venda do imóvel. Ou seja, nesse exemplo você teria que guardar o documento por um total de 20 anos!
Como funciona a fiscalização do Ganho de Capital?
Vamos contar um caso verídico de fiscalização do Ganho de Capital (GCAP) para você entender como funciona esse processo:
- A Receita Federal notificou o contribuinte para prestar esclarecimentos sobre as informações prestadas no GCAP;
- O contribuinte levou a própria declaração de IRPF (para “justificar” o custo de aquisição do imóvel) bem como o contrato de venda do imóvel (para justificar o valor de alienação);
- O fiscal não quis nem olhar para o IRPF do contribuinte – ele solicitou apenas a documentação hábil e idônea dos valores que foram informados como custo de aquisição no GCAP;
- O contribuinte argumentou no sentido de que as notas fiscais são muito antigas (muito mais do que os 5 anos de prescrição);
- O fiscal explicou que não há prazo de prescrição para documento fiscal e deu um prazo de 2 semanas para o contribuinte levantar toda a documentação;
- Uma vez apresentados os documentos que foram encontrados pelo contribuinte (que foram poucos), o fiscal só considerou os documentos originais, legíveis, emitidos em nome do contribuinte ou aqueles em que era possível identificar o endereço da reforma;
- Os documentos que não atenderam a esses critérios foram glosados, bem como a parcela do custo de aquisição para a qual não foi apresentada nenhuma documentação comprobatória;
- O fiscal autuou o contribuinte com base nessa glosa, cobrando 15% de imposto mais 150% de multa mais os juros SELIC.
Moral da história, não importa muito para o fisco se você for aumentando o valor do imóvel na ficha de Bens e Direitos do seu IRPF.
O que importa mesmo é o que você irá declarar como custo de aquisição na apuração do Ganho de Capital (GCAP) quando você vender esse imóvel.
