Nos empreendimentos imobiliários que consistem na parceria entre o proprietário do terreno de um lado e o executor da obra de outro, frequentemente surgem dúvidas acerca da melhor estrutura jurídica, tributária e contábil para regular esse tipo de parceria.
Nesse post, abordaremos o Contrato de Parceria no contexto do Parecer Normativo CST nº 15/84 como forma de trazer segurança jurídica para ambos os parceiros nesse tipo de empreendimento imobiliário.
Como funciona o Contrato de Parceria?
Antes de falarmos do Contrato de Parceria, precisamos estabelecer com clareza o significado de “bens imóveis”.
De acordo com o art. 79 do Código Civil, são considerados bens imóveis o solo e tudo aquilo que lhe for incorporado, seja de forma natural ou artificial.
Ou seja, os empreendimentos imobiliários de loteamento e incorporação realizados em parceria, resulta na transformação de um bem imóvel que, antes das obras, consistia apenas no solo e suas incorporações naturais, mas que, com a execução das obras, tal bem imóvel passa a consistir no solo + suas incorporações naturais + as incorporações artificiais.
Sendo assim, esse conjunto de elementos continua sendo considerado bem imóvel.
Nos empreendimentos imobiliários realizados em parceria, estamos diante de uma forma de associação de recursos e de qualificações, que visa a consecução de um objetivo comum que é o loteamento ou incorporação de um imóvel para posterior alienação em unidades imobiliárias, sendo que um dos associados é o proprietário da terra nua e o outro é a pessoa jurídica executora do loteamento ou incorporação.
Ou seja, ainda que o executor do empreendimento realize as obras na propriedade de um terceiro (terrenista), ele (executor) não deixa de ter direitos sobre as referidas obras.
Por esse motivo, admite-se que a receita de venda das unidades imobiliárias seja repartida entre os parceiros, conforme o percentual convencionado no Contrato de Parceria.
É importante enfatizar que a pessoa jurídica executora não poderá cobrar do proprietário das terras nenhuma remuneração por serviços ou obras realizadas, caso contrário estaríamos diante de um contrato de empreitada e não de parceria.Dentre as atividades que podem estar incluídas no Contrato de Parceria, podemos citar as atividades de pesquisa de mercado, elaboração do projeto, legalização do projeto, incluindo seu registro, execução das obras de infraestrutura e demais obras necessárias (ex: urbanização), publicidade, vendas, cobrança, e administração.
Como fica a contabilidade e a tributação de cada parceiro?
O Parecer Normativo CST nº 15/84 estabelece que cada parceiro registre, em sua própria contabilidade, a parcela dos custos e receitas que lhe couber, conforme o percentual convencionado no Contrato de Parceria.
Portanto, considerando que a parceria consiste na repartição das receitas de venda das unidades imobiliárias entre os parceiros, a tributação das receitas também se dará na proporção que cabe a cada parceiro.
Apesar de o referido Parecer Normativo ser antigo, a Receita Federal emitiu a Solução de Consulta Disit/SRRF06 nº 6018/18, que diz o seguinte:
EMENTA: ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. LOTEAMENTO EM TERRENO DE TERCEIROS. PARCERIA. REPARTIÇÃO DE RECEITAS.
Empresa que recebe as prestações de imóveis vendidos em parceria com outras empresas ou pessoas físicas, e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes, deve tributar a parcela que lhe cabe contratualmente.
Para efeito da tributação, cada contratante é sujeito passivo da obrigação tributária e deve registrar na sua contabilidade e tributar as receitas que lhe couberem contratualmente.Além disso, especificamente em relação às empresas optantes pelo Lucro Presumido, a Receita Federal emitiu a Solução de Consulta Cosit nº 82/16, que diz o seguinte:
ASSUNTO: IRPJ / CSLL / PIS / COFINS
EMENTA: LOTEAMENTO. PARCERIA. PROPRIETÁRIO DA TERRA. LUCRO PRESUMIDO.
A participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias do empreendimento, estipulada em contrato de parceria, deverá ser adicionada à receita bruta do proprietário da terra, para fins de apuração dos tributos no lucro presumido.
[IRPJ e CSLL] O percentual de presunção será também aplicado sobre a participação proporcional nos juros de mora e nas multas por inadimplemento decorrentes da comercialização dos imóveis, desde que apurados por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.
[PIS e COFINS] Os juros de mora e as multas recebidos em decorrência da venda das unidades imobiliárias do empreendimento, mesmo que decorrentes de inadimplemento, compõem a base de cálculo da contribuição no regime de apuração cumulativa.
Vantagens do Contrato de Parceria
Diferentemente de outras estruturas societárias em que o sócio executor se torna sócio do terrenista (seja em uma SPE ou em uma SCP), no caso do Contrato de Parceria firmado nos moldes do Parecer Normativo CST nº 15/84, o parceiro executor atua por meio de uma pessoa jurídica própria.
Ou seja, o terreno permanece sob propriedade única do terrenista (que pode ser na pessoa física ou em uma SPE); e, do outro lado, o executor da obra realiza as obras por meio de uma outra pessoa jurídica.
As vendas das unidades imobiliárias são realizadas pelo terrenista (com a anuência do executor das obras), de forma que a receita auferida é repartida entre o terrenista e o executor da obra, cada um contabilizando e tributando sua respectiva parcela da receita de venda.
Essa forma de atuação traz maior segurança jurídica para as partes envolvidas, na medida em que evita possíveis problemas societários que são típicos do modelo em que o terrenista e executor da obra são sócios de uma SPE ou SCP, por exemplo.
No modelo de parceria, se o parceiro executor deixar de cumprir o Contrato de Parceria até o final das obras, é possível firmar parcerias adicionais com novos parceiros para a conclusão do empreendimento.
Nesse caso, o primeiro parceiro continua tendo direito proporcional às receitas relativas à parcela das obras que foram executadas, sem a necessidade de realizar uma apuração de haveres que ocorreria no caso de uma saída de sócio da sociedade.
Na realidade, o executor da obra não pode cobrar nenhum valor do terrenista pelas obras realizadas, caso contrário estaríamos diante de um contrato de empreitada (e não de parceria).
Na parceria, o executor da obra corre o risco do negócio e tem direito única e exclusivamente sobre a parcela das receitas de venda que lhe couber de acordo com o Contrato de Parceria.
Tendo em vista as particularidades desse tido de estrutura, é importante consultar um advogado especializado nesse assunto para garantir a maior segurança jurídica para as partes envolvidas.
