Esse assunto, embora já perdure há algum tempo, ainda é controverso.
A maior parte das administradoras de bens próprios que alugam imóveis a terceiros são optantes pelo Lucro Presumido, regime no qual a tributação do PIS, COFINS, IRPJ e CSLL se dá sobre a receita bruta auferida pela empresa.
Dessa forma, a questão que surge é se os reembolsos de despesas com IPTU, taxa condominial e despesas de consumo devem ser incluídos como receita bruta da administradora de bens para fins tributários.
Se você tem essa dúvida, acompanhe este post até o final.
Responsabilidade pelo pagamento das despesas
De acordo com o art. 23 da Lei do Inquilinato, é obrigação do inquilino o pagamento de despesas de consumo (telefone, energia, gás, água e esgoto), prêmio do seguro fiança e despesas ordinárias de condomínio (taxa condominial).
Em relação aos impostos e taxas sobre o imóvel (ex: IPTU), o art. 22 diz que o Contrato de Locação poderá determinar se a obrigação caberá ao proprietário ou ao inquilino.
O art. 25 da referida Lei diz ainda que o proprietário poderá cobrar tais verbas do inquilino juntamente com o aluguel do mês, sendo que se o proprietário já tiver pago tais despesas antecipadamente em nome do inquilino, o inquilino deverá reembolsar tais valores integralmente ao proprietário.
Uma vez estabelecidas as responsabilidades pelo pagamento de cada verba, podemos concluir que só deveriam ser incluídas no conceito de receita bruta, para fins tributários, as receitas de locação bem como eventuais cobranças adicionais realizadas pelo proprietário que representem ingresso de novas receitas, mas não se incluindo nesse conceito os reembolsos de despesas.
Em outro post, já falamos sobre o tratamento tributário dos reembolsos de despesas. Se você não estiver familiarizado com este conceito, sugerimos a leitura do seguinte conteúdo antes de prosseguir: Os reembolsos de despesas devem ser tributados?
Portanto, em suma, o entendimento que nos parece mais adequado é o seguinte:
- Despesas de consumo (telefone, energia, gás, água e esgoto), seguro fiança e taxa condominial:
São de responsabilidade do inquilino, podendo ser pagas diretamente pelo próprio inquilino, sem transitar pela conta bancária do proprietário do imóvel; ou, o proprietário pode pagar por tais despesas em nome do inquilino e obter os respectivos reembolsos por parte do inquilino, de forma que tais ingressos de recursos na conta bancária do proprietário não deveriam ser consideradas como receita tributável. - Impostos e taxas (ex: IPTU):
Podem ser de responsabilidade tanto do proprietário do imóvel quanto do inquilino, a depender do Contrato de Locação. Quando for de responsabilidade do proprietário, a obtenção de reembolso desses valores deverão ser tributados normalmente pelo proprietário. Já na hipótese de ser de responsabilidade do inquilino, seria prudente alinhar com um advogado tributarista se tais reembolsos serão tributáveis ou não.
O grande problema é que, em relação aos temas acima, a Receita Federal já se pronunciou em sentido contrário aos contribuintes, conforme veremos a seguir.
Entendimento da Receita Federal
Podemos ilustrar o entendimento do fisco por meio das seguintes Soluções de Consulta:
Solução de Consulta Cosit nº 38, de 19 de fevereiro de 2014
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA – IRPJ.
EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. DESPESAS CONDOMINIAIS. TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ADMINISTRADO.
Consideram-se receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, além de aluguéis decorrentes de locação, valores recebidos também dos locatários referentes ao próprio imóvel administrado, independente da denominação utilizada, que se prestam a pagar despesas como o consumo de água, luz e gás, conservação, higiene e limpeza de aparelhos sanitários, de iluminação, ramais de encanamentos d’água, esgoto, gás, luz, pinturas, vidraças, ferragens, torneiras, pias, ralos, banheiros, registros, manutenção de elevadores, vigilâncias e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, bem como todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, incluindo-se IPTU, Taxa de Lixo e apólice de seguro contra incêndio e danos de qualquer natureza à estrutura do imóvel.
Assim, tais valores devem integrar a base de cálculo sobre a qual se calcula o lucro presumido das pessoas jurídicas optantes por esta modalidade de tributação do IRPJ, de que trata o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.
DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 8.981, de 1995, art. 31; Lei nº 9.249, de 1995, art. 15 e 25; Lei n° 5.172, de 1966, art. 123; Decreto nº 3.000, de 1999 (RIR/99), arts. 299.
Solução de Consulta nº 163, de 25 de julho de 2011
ASSUNTO: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – Cofins
EMENTA: CUMULATIVIDADE. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. ALUGUEL. IPTU. ÁGUA. MULTA. JUROS. CONDOMÍNIO. COMISSÃO DE IMOBILIÁRIA.
A Receita Bruta para fins de apuração da Cofins das empresas sujeitas à incidência cumulativa da contribuição que tenham por atividade a administração de bens próprios inclui, além do valor percebido a título de aluguel, todas as demais verbas recebidas do locatário a qualquer título, como multas, juros, taxas de água e condomínio, IPTU, entre outras, por se tratar de receita operacional própria da atividade empresarial, não sendo admitida a dedução de comissões pagas a imobiliárias em face da inexistência de previsão legal.
Portanto, no entendimento do fisco, devem ser tributadas todas as verbas cobradas pelo proprietário do imóvel, incluindo, mas não se limitando, às despesas de consumo (telefone, energia, gás, água e esgoto), seguro fiança e taxa condominial, independentemente da natureza da verba, denominação utilizada e da sua forma de contabilização.
Conclusão
O que nos chama a atenção é o fato de que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não foi mencionada em nenhum momento nas Soluções de Consulta emitidas pelo fisco, dando a entender que essa Lei, apesar de nos parecer fundamental para analisar a matéria, não foi levada em consideração na formulação do entendimento do fisco.
De qualquer forma, a existência das referidas Soluções de Consulta é preocupante pois pode nortear o posicionamento da Receita Federal em caso de fiscalização.
Ou seja, as empresas que não adotarem o entendimento do fisco, podem ser alvo de autuação, cabendo ao contribuinte recorrer nas esferas administrativa e/ou judicial.
No que tange ao reembolso de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel (ex: IPTU), a discussão é um pouco mais polêmica.
Como já tratamos anteriormente, a Lei do Inquilinato permite que a responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas seja convencionada no Contrato de Locação. No entanto, o art. 123 do CTN diz que convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não têm validade perante a Fazenda Pública.
Dessa forma, perante a Prefeitura de São Paulo, o proprietário do imóvel será sempre o sujeito passivo da obrigação tributária, podendo exercer seu direito de regresso contra o inquilino, conforme o caso.
Ou seja, no caso de impostos e taxas sobre o imóvel, me parece que o fisco teria maiores argumentos para entender que tais valores são despesas do proprietário do imóvel e, na medida em que ele é ressarcido pelo inquilino, tais ingressos de valores serão sempre receita tributável do proprietário do imóvel.
Enfim, por se tratar de um tema controverso, recomendamos que as administradoras de bens próprios obtenham assessoramento jurídico apropriado em relação ao seu caso particular.
