Antes de falarmos sobre os aspectos tributários relativos aos flats (também chamados de apart-hotéis ou hotéis-residência), é importante destacarmos que uma das principais características desse tipo de empreendimento é o fato de seu uso estar sempre associado a algum tipo de serviço, como, por exemplo, lavanderia, arrumadeira, bar, restaurante, mensageiro, central de recados etc.
Quando falamos de “pool hoteleiro” (ou “pool de locações”), estamos falando de um conjunto de proprietários que adquiriram unidades e entraram em sociedade com uma empresa hoteleira para administrar o empreendimento. Esses proprietários normalmente são investidores, que esperam receber rendimentos oriundos da exploração dessa atividade “parahoteleira”.
Em outros casos, o proprietário adquiriu o apartamento com o intuito de explorá-lo de forma individual (ex: seja para morar ou para alugar a terceiros por conta própria), sendo que, nestes casos, a unidade não está no “pool hoteleiro”.
Lei Geral do Turismo
Os flats, por estarem dentro do conceito de “meios de hospedagem”, conforme definido na Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008), estão sujeitos ao cadastro perante o Ministério do Turismo e estão obrigados a seguir o Regulamento da Lei Geral do Turismo.
Para realizar o referido cadastramento, o flat deve apresentar os seguintes documentos:
- Licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção;
- Convenção de condomínio ou memorial de incorporação prevendo a prestação de serviços hoteleiros aos seus usuários, com oferta de alojamento temporário para hóspedes mediante “pool de locação”;
- Contrato de constituição do “pool de locação” por meio de Sociedade em Conta de Participação (SCP), ou outro tipo de estrutura legalmente aceita, com a adesão dos proprietários de pelo menos 60% das unidades com finalidade de exploração hoteleira;
- Contrato de administração ou exploração concedido a uma empresa hoteleira cadastrada no Ministério do Turismo;
- Certidão de cumprimento às regras de segurança contra riscos aplicáveis aos estabelecimentos comerciais; e
- Comprovação de enquadramento no sindicato de hotelaria.
Note que o flat deve apresentar ao Ministério do Turismo o contrato de constituição do “pool de locação”, que normalmente ocorre por meio da criação de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), tendo em vista as vantagens tributárias deste tipo de estrutura jurídica.
Cabe destacar que quando a Lei Geral do Turismo foi promulgada, as SCPs não precisavam obter a inscrição no CNPJ, mas atualmente todas as SCPs estão obrigada a, além de obter um número de CNPJ, atender as normas da Receita Federal, que inclui manter uma contabilidade segregada para a SCP e entregar as obrigações acessórias para o fisco.
Tributação Sobre Rendimentos Recebidos de Flats
Agora que delimitamos alguns conceitos importantes, podemos passar para a análise tributária.
Mas enfim, qual é a tributação sobre os rendimentos recebidos de flats? Bem, depende…
Como dissemos, a estrutura jurídica mais comum na constituição de um “pool de locação” é a criação de uma SCP, em que várias pessoas se reúnem em torno de um objetivo comum – a obtenção de lucros.
Neste tipo de estrutura, os lucros do empreendimento são apurados em comum: cada proprietário que integra o pool participa dos lucros em cada período, independentemente se a sua unidade foi efetivamente ocupada ou não. Assim, todos ganham ou todos perdem, evitando-se o favoritismo. Diferentemente da locação direta em que o proprietário só ganha quando sua unidade é efetivamente locada.
A SCP é composta por um sócio ostensivo (empresa hoteleira) e um ou mais sócios participantes (proprietários investidores). Do ponto de vista tributário, a SCP é equiparada a pessoa jurídica e recolhe seus tributos normalmente (ex: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), sendo que a responsabilidade pelo recolhimento dos tributos recai sobre a empresa hoteleira.
Os lucros distribuídos pela SCP são isentos (tanto para quem paga quanto para quem recebe), desde que atendidos todos os requisitos legais, que listamos ao final deste post.
Dessa forma, entendemos que essa é a estrutura mais eficiente do ponto de vista tributário, considerando que o proprietário investidor (seja pessoa física ou jurídica) receberá os rendimentos do “pool de locação” sem nenhuma incidência tributária.
Pontos de Atenção aos Proprietários Investidores
É importante que os proprietários investidores certifiquem-se de que a empresa hoteleira está seguindo todos os pontos abordados neste post para evitar que o fisco cobre tributos sobre os rendimentos distribuídos pelos flats.
Por exemplo, em alguns casos, o proprietário investidor “entrega” seus apartamentos em locação para a empresa hoteleira e recebe valores mensais (fixos e/ou variáveis) sob a forma de aluguéis, sendo que tais pagamentos são lançados contabilmente pela empresa hoteleira como “Despesa de Locação”.
Nestes casos, a Receita Federal já se pronunciou, por meio da Solução de Consulta Disit nº 30/2012, no sentido de que o pagamento de um valor fixo mensal e mais uma participação variável calculada sobre o resultado do “pool de locação” distorce a essência da SCP, de forma que os rendimentos pagos aos proprietários investidores serão considerados como “rendimentos de locação”, devendo ser tributados como tal.
Para que as distribuições de lucro realizadas pelo flat sejam isentas de imposto, é imprescindível que os seguintes critérios sejam atendidos:
- O flat deve estar devidamente cadastrado perante o Ministério do Turismo;
- O “pool de locação” deve estar constituído por meio de uma SCP;
- A SCP deve estar cadastrada perante a Receita Federal e deve possui um número de CNPJ próprio;
- A empresa hoteleira deve manter a escrituração contábil segregada para a SCP;
- A empresa hoteleira deve entregar as obrigações acessórias da SCP para o fisco;
- Os lucros a serem distribuídos devem ser apurados para o “pool de locação” como um todo, não sendo permitido o pagamento de valores fixos mensais como se fossem aluguéis.
